重庆仲裁委员会
裁 决 书
2006渝裁（房）字第432号
申请人石平，男，汉族，
委托代理人凌忠实，重庆原野律师事务所律师。
被申请人重庆市九龙坡区房地产管理局杨家坪房管所，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街13号银都大厦13楼。
法定代表人沈正富，所长。
委托代理人曹伟，重庆钧睿律师事务所律师。
重庆仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人与被申请人于
根据《重庆仲裁委员会仲裁规则》（以下简称仲裁规则）的规定，本会向被申请人送达了参加仲裁通知书、仲裁申请书副木、仲裁规则、仲裁员名册和仲裁员选指定书等材料。被申请人未向本会提交书面答辩。
根据仲裁规则第七十四条的规定，本案适用简易程序。根据双方当事人的委托，本会主任依法指定胡廷非担任本案独任仲裁员，组成仲裁庭。
仲裁庭于
仲裁庭根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，组织当事人进行调解，双方未能达成调解协议。本案已审理终结，现予以裁块。
一、仲裁请求与答辩
申请人提出的案件事实，理由和仲裁请求如下：
申请人与被申请人于
1、裁决解除申请人与被申请人于2004午
2、由申请人退还给被申请人位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼 197号商铺；由被申请人退还给申请人购房款225，772元，退还其他费用11，412元，并按合同约承担违约金；
3、由被申请人补偿申请人为办理仲裁案件所支出的合理的律师费2，000元。
被申请人在庭审中提出如下答辩意见：
申请人所述买卖商铺的情况属实。
二、举证与质证
申请人为证明其仲裁请求，举示了如下证据：
1、《重庆市商品房买卖合同》及合同补充条款，证明申请人与被申请人于
2、被申请人开具的发票三张：
3、《重庆阳光心殿交接书》、《重庆阳光心殿物业管理合约》，证明申请人已接房并与物业管理公司签订了管理合约；
4、重庆海潮物业发展有限公司开具的收据壹张：
5、重庆原野律师事务所开具的NO:00826689号发票，证明申请人支出的律师费2，000元；
6、2006渝裁（房）字第191号裁决书，证明被申请人在售房中的违约行为已有仲裁依据。
被申请人对申请人举示的上述六份证据真实性均无异议。但是，对第3份证据中的物业管理合约认为与本案无关联性，第6份证据裁定的是小于
被申请人为证明其答辩意见，举示了如下证据：
1、《重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部份土地出让金和配套费等的请示》（九龙坡府文[2004]49号文件）、《重庆市建设委员会关于九龙坡区政府申请减免阳光心殿项目超面积部分配套费的意见》（渝建文[2004]205号文件），证明阳光心殿危改项目出现的特殊情况，恳求市政府对超面积部分土地出让金和配套费给予减免；
2、业主信访件《政府说话不算话》，证明业主提出超出原则的要求，导致被申请人不能如期办证; ；
3、《重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部分土地出让金、配套费和人防费的请示》（九龙坡府文[2005]8号文件），证明第一份证据的请求未得到落实的情况下再次报告政府，请求解决此事。说明被申请人一直在办理相关事情；
4、《杨家坪房管所关于阳光心殿住宅面积土地出让金挂账处理的情况说明》，证明九龙坡区国土分局同意被申请人阳光心殿项目超面积部分的土地出让金2，267，265元挂账处理，先为该项目业主办理两证；
5、房地产权属证书（105D房地证2005字第00211号），证明被申请人是九龙坡区石坪桥正街35号36号商铺的靳有权人；
6、重庆市九龙坡区房屋产权产籍监理所《情况说明》、重庆市九龙坡区国土资源管理分局《情况说明》、重庆市九龙坡区房地产管理局《关于“阳光心殿”非住宅办理房地产权证相关情况的说明》，证明被申请人尽了办证义务，不应承担违约责任；
7、重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所《情况说明》，证明申请人提交的重庆海潮物业发展有限公司的收款收据，系被申请人委托重庆海潮物业发展有限公司代收的费用。
申请人对被申请人所举示的上述证据真实性无异议，但认为被申请人举示的第1、2份证据不能证明是由于不可抗力原因导致无法办理两证，从该证据形成的时间上看，是在双方签订购房合同之前，故被申请人的办证承诺具有欺诈性；第 3份证据证明内容不予认可；第4份证据国土局是否同意挂账无法确认；第5份证据是否涵盖了申请人购买的商铺无法确认。申请人对被申请人举示的第6、7份证据的证明效力没有发表意见。
三、仲裁庭认证
因被申请人对申请人举示的证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，仲裁庭对申请人举示的证据1、2、3、4、5的真实性和证明力予以确认，对证据6的真实性予以确认。
因申请人对被申请人举示的证据 1、2、3、4、5、6、7真实性无异议，仲裁庭对被申请人所举示的证据1、2、3、4、6的真实性予以确认，对证据5、7的真实性和证明力予以确认。
四、认定案件事实
仲裁庭根据以上认证，查明如下事实：
另查明，申请人所购房屋不存在其他购房户所涉及的夹层问题；被申请人位于九龙坡区石坪桥正街35号36号房屋的土地使用权类型为出让。
五、仲裁庭意见
仲裁庭经过审查认为：
1、申请人与被申请人签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。
2、关于被申请人逾期办证是否因为不可抗力因素造成的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。被申请人举示的《重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部份土地出让金和配套费等的请示》（九龙坡府文[2004]49号文件）、《重庆市建设委员会关于九龙坡区政府申请减免阳光心殿项目超面积部分配套费的意见》（渝建文[2004]205号文件）证明在申请人与被申请人签订商品房买卖合同前，被申请人开发的九龙坡区石坪桥正街阳光心殿项目在办理两证过程中已经和业主发生了纠纷，其可以预见到该项目的办证可能延期。因此，被申请人关于无法及时办证是因为政策和政府行政行为等不可抗力因素造成的辩称不能成立。
3、关于申请人要求解除合同问题。根据双方当事人在合同补充条款中约定：若交房后360天内出卖人不能给买受人办理其购买摊位/商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》，则买受人可以选择退房，出卖人在30天内退还买受人交纳的房款并按国家银行同期存款利率支付违约金。被申请人于
六、裁块
根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百○七条、《重庆仲裁委员会仲裁规则》第六十八条、《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，裁决如下：
（一）解除申请人与被申请人于
（二）申请人退还被申请人位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼197号商铺；
（三）被申请人向申请人退还购房款225，772元，退还其他费用11，412元，并支付违约金1，376元；
（四）被申请人补偿申请人为办理仲裁案件所支出的合理的律师费2，000元。
本案仲裁费12，929元（已由申请人预缴）由被申请人承担。被申请人自收到本裁决之日起15日内，将应承担的仲裁费及上述款项直接支付给申请人。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
独任仲裁员 胡延非
二○○七年二月八日
仲裁庭秘书 黄 河
(本文均为化名)
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律师姓名：凌忠实
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执业律所：北京市中伦文德（重庆）律师事务所
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职 务：主办律师
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执业证号：15001*********218
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服务地区：重庆-重庆
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地 址：地址：重庆市渝中区经纬大道333号康德国际5A甲级写字楼35层