申请人陈钦与被申请人重庆市九龙坡区房地产管理局杨家坪房管所于2004年11月14日签订了《商品房买卖合同》，被申请人为出卖人，申请人为买受人，申请人分两次共付款46366元购买位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼28号商铺（实为农贸市场的摊位），合同补充条款约定“若交房后360天内出卖人不能给买受人办理其购买摊位/商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》，则买受人可以选择退房，出卖人按国家银行同期存款利率向买受人支付违约金。”，申请人如数交清了购房款，被申请人于2005年4月4日与申请人办理了交房验收手续。现在距交房之日已经超过360天，被申请人却不能为申请人办理两证，申请人多次向被申请人提出退房要求，被申请人均以国家政策发生变化，属于不可抗力为由拒绝。

合同中约定，发生争议选择由重庆仲裁委员会仲裁。本律师代理此案后，制作了仲裁申请书，请求：1、裁决解除申请人与被申请人于2004年11月14日签订的《商品房买卖合同》；2、申请人退还位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼28号摊位，被申请人退还给申请人购房款46366元并承担违约金1876元。并在庭审时提出如下代理意见：（一）申请人符合解除合同的条件，不论是否属于“不可抗力”，申请人均有权解除合同。（二）根据渝国土房管发[2006]22号文件规定，并不禁止被申请人为申请人办理两证，被申请人是违约行为，申请人有权解除合同。（三）被申请人是绝对不可能给申请人办理“两证”的。因为被申请人交付的不是房屋（商铺）而是一个农贸市场里的摊位，而摊位在法律意义上根本不属于房屋的范畴，根据房地产相关法律、法规的规定，是绝对不可能取得《房屋产权证》和《国有土地使用权证》的。（四）被申请人从一开始就是采用欺诈和蒙骗手段订立的合同。（五）被申请人“不可抗力”的抗辩理由不能成立。首先，不可抗力一般包括重大的自然灾害，如水灾、旱灾、地震等以及重大的社会事件，如战争、暴乱等，政府行为是否属于不可抗力，目前法学界存在较大争议。被申请人的不可抗力的理由是重庆市国土资源和房屋管理局的文件，既不属于重大自然灾害，也不属于重大社会事件，更加不属于政府行为，因为重庆市国土资源和房屋管理局不是一级政府，而仅仅只是一个行政机关。加之其是被申请人的上级直接领导机关，是“儿子和老子”的关系，相当于是自己判决自己的行为不用承担法律责任，被申请人的抗辩理由是非常苍白无力的。其次，《合同法》第118条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”被申请人从来就没有履行通知义务，也没有在申请人申请仲裁前提供证明，因此根本不能免除其承担违约金的法律责任。最后，重庆仲裁委员会采纳了本律师的代理意见，支持了申请人的仲裁请求。本案胜诉。

（本文均为化名）